Схемы привлечения генерального инвестора (резидента и нерезидента) в сооружение коммерческой недвижимости: договоры, налоги, земельные вопросы

юристы, бухгалтеры, финансовые директора, директора, руководители проектов, девелоперы

Осветить все юридические и налоговые тонкости, связанные с схемами привлечения генерального инвестора в сооружение коммерческой недвижимости

1 День.

1. Налогообложение операций со строительными ценными бумагами

• целевые и дисконтные облигации;
• опционы;
• дисконтные облигации + опционы.

2. Выпуск "строительных" ценных бумаг для привлечения Генинвестора: облигации (целевые, дисконтные), опционы.

• размещение целевых "строительных" облигаций: схемы, методы, отчетность.
• размещение облигаций через торговца (в т.ч. КУА): что для этого необходимо?
• погашение целевых "строительных" облигаций: новые особенности от ГКЦБФР
• опционы в строительстве: новая волна популярности производных ценных бумаг
• общая схема использования опциона на покупку квартир: принятие решения, регистрация выпуска;
• дисконтные облигации и их "строительное будущее" в свете нового Положения о выпуске облигаций
• схемы привлечения инвестиций в строительство с использованием дисконтных облигаций: преимущества новой схемы.

3. Создание инвестиционного фонда (ИСИ) для участия Генинвестора в сооружении недвижимости

• общая характеристика инвестиционных фондов: корпоративный инвестиционный фонд (КИФ) и паевой инвестиционный фонд (ПИФ)
• венчурный фонд и его преимущества для Генинвестора в строительной отрасли;
• инвестсертификаты ПИФ как инвестиционный инструмент;
• обеспечение гарантий в получении Генинвестором прав на будущую недвижимость при использовании ИСИ.

2 День

4. Схемы с участием Застройщика и Генерального инвестора: сфера практического применения

• строительство на землях бюджетных организаций, госорганов, неприбыльных учреждений;
• использование Генинвестора как структуры для аккумулирования прибыли и оптимизации налоговых последствий;
• Генинвестор – нерезидент.

5. Статус Застройщика и Генинвестора: права, обязанности, функции и ответственность

• три составляющие статуса Застройщика: право на землю, право на застройку, функции заказчика;
• риски Генинвестора при работе с Застройщиком;
• права на объект незавершенного строительства: кому они принадлежат?
• что будет с объектом, если Застройщик "потеряет" права на землю?

6. Участие Генинвестора в корпоративных правах Застройщика

• покупка корпоративных прав у участников Застройщика;
• увеличение уставного капитала Застройщика;
• гарантии обеспечения прав Генинвестора на управление Застройщиком;
• способы получения недвижимости в собственность Генивнестора.

7. Инвестиционный договор, договор долевого (паевого) участия, договор о строительстве между Застройщиком и Генинвестором

• использование для инвестирования в коммерческую недвижимость: запретов нет!
• как определить полномочия сторон: кто и на каком основании выполняет функции заказчика строительства?
• обеспечение гарантий Генинвестора: способы достижения;
• гарантии получения прав на объекты инвестирования: что должно быть предусмотрено в договоре?

8. Предварительный договор купли-продажи недвижимости как инструмент привлечения инвестиций в строительство

• предмет, существенные условия, обязательства Генинвестора и Застройщика при оформлении предварительного договора купли-продажи;
• форма предварительного договора в сфере недвижимости: заверять или не заверять нотариально?
• инвестиция по предварительному договору: обеспечительный платеж или аванс?
• трансформация в основной договор: как и когда это происходит?
• как дополнительно гарантировать выполнение обязательств Застройщиком по предварительному договору?

9. Посредничество в отношениях Застройщика и Генинвестора: способы реализации схемы

• договор поручения: предмет, существенные условия, права и обязанности сторон;
• возмещение расходов Генинвестора – поверенного и выплата вознаграждения: концептуальный подход;
• передача прав на недвижимость Генинвестору - поверенному: как это сделать правильно?
• привлечение Субинвесторов при посреднической схеме: "плюсы" и "минусы" для участников операции;
• договор комиссии: способы его использования и отличия от схемы с договором поручения.

10. Совместная деятельность для оформления взаимоотношений "Застройщик – Генинвестор"

• договор совместной деятельности: предмет, существенные условия, права и обязанности сторон;
• как правильно сформулировать предмет совместной деятельности в строительстве?
• какие условия будут существенными для договоров совместной деятельности?
• что нужно включить в права и обязанности сторон?
• распределение возведенных площадей: механизм реализации;
• организация строительства в рамках совместной деятельности с участием нерезидента: практические особенности.

11. Налогообложение операций участия Генинвестора в рамках ИСИ.

• операции с инвестсертификатами и их отражение в налоговом учете;
• инвестирование в строительство за счет активов ИСИ: налоговый учет;
• распределение прав на недвижимость среди участников: налоговые последствия.

12. Налогообложение операций "Застройщик – Генинвестор" в рамках договорных схем

• участие Генинвестора в корпоративных правах Застройщика;
• инвестиционный договор и производные договорные формы;
• посредничество и отражение результатов в налоговом учете;
• налоговый учет совместной деятельности.

Кобылянский Виктор - начальник юридического отдела компании "ВЕГА консалтинг", адвокат, специалист в области земельного права, соавтор книг "Приватизация земли и реорганизация коллективных сельскохозяйственных предприятий в Украине", "Пособие для собственника земельных долей и имущественных паев". Автор более 300 публикаций по земельному праву в специализированных изданиях ("Строительная деятельность", "Юридическая практика", "Бизнес", и т.д.).

Слюзенко Владимир Александрович - директор финансово-инвестиционной компании "Инициатива".

Гальчук Лариса Николаевна - директор аудиторской фирмы "ТИМЛАР-АУДИТ", сертифицированный аудитор с 10-летним стажем.